VD Jonas Schneider:
Det ska vara enkelt att bo hos oss
Under 2021 fortsatte Familjebostäder att bidra med rekordmånga nya bostäder i ett växande Stockholm. Vår nya vision ”hem för en enklare vardag” är ledstjärnan i vårt förbättringsarbete med kunden i ännu tydligare fokus. Vi stärkte under året både vårt trygghets- och serviceindex.
Enkelt att bo hos oss
Hyresrättens och allmännyttans närmast självklara konkurrensfördel är att boende på ett enkelt sätt kan kontakta oss vid felanmälan eller när annan hjälp behovs. Service och underhåll ingår. Vi renoverar och bygger nytt, energisnålt och uppkopplat, för att också möta de nya förväntningar som morgondagens hyresgäster kommer att ha på oss. Det ska vara enkelt att bo hos oss.
Vi har kommit en bra bit på väg och nådde 2021, trots pandemin, en högre kundnöjdhet både vad gäller kvaliteten på våra bostäder, tryggheten och servicen. Det gör oss stolta, men vi siktar högre och är därför inne i ett utvecklingsarbete som omfattar hela bolaget.
Vi behöver bli ännu bättre på att åtgärda fel, helst innan hyresgästerna upptäcker dem. Vi ska renovera och underhålla våra fastigheter för långsiktig förvaltning och vi ska erbjuda bostäder där våra hyresgäster trivs. Samtidigt ska vi på affärsmässiga grunder bidra till omställningen till ett hållbart samhälle – med fler bostäder som är tryggare och påverkar klimatet mindre. Så ser uppdraget ut.
Rekordinflyttning
Under 2021 hade Familjebostäder en fortsatt rekordhög byggtakt. Över 700 nya hyresrätter färdigställdes. Utöver dessa pågick ytterligare 13 byggen runt om i Stockholm. Kommande fyra år har vi inflyttning i över 2 000 nya hyresrätter.
En viktig del av vår nyproduktion är våra Stockholmshus. Det är ett samarbetsprojekt mellan de allmännyttiga bostadsbolagen, stadens tekniska förvaltningar och privata entreprenörer för att kostnadseffektivt bygga tusentals nya hyresrätter. Under 2021 byggstartade vi ännu ett projekt och de kommande åren planeras ytterligare fem nya Stockholmshus.
Fokus på ökad trygghet
Familjebostäder är stor hyresvärd i områden där otryggheten ökat under året bland annat med flera skjutningar. Det gäller både Rinkeby, Tensta och Farsta. Som fastighetsägare har vi en viktig roll för att öka tryggheten. Det gör vi genom att finnas där hela tiden. Våra husvärdar jobbar i och mellan husen varje dag. Fixar lås som ställts upp. Ser till att miljöstugor och tvättstugor fungerar. Bokar entreprenörer för en extra tömning av papperskorgar, sopkärl eller byte av en trasig fönsterruta. Det är vårt dagliga trygghetsarbete som gör skillnad.
Under 2021 fortsatte vi att rusta våra hus med fler trygghetspaket i källare och förråd. Trygghetsinventeringar genomfördes i flera områden. Vi stärker vårt samarbete med såväl stadsdelsförvaltningar, myndigheter, idrottsföreningar, Läxhjälpen och många andra föreningar.
Enklare att leva hållbart
Kommande år kommer vi behöva öka takten i omställningen för att minska vårt klimatavtryck. Förväntningarna ökar från våra hyresgäster på smarta energilösningar och ökade möjligheter att välja klimatsmarta lösningar.
Under 2021 flyttade hyresgäster in i ett Stockholmhus i Farsta med både bilpool, planerad cykelpool, cykelverkstad, cykeltvätt och laddningsskåp för elcyklar. Vi vill göra det lättare att leva utan egen bil och vår mobilitetsstrategi från 2019 visar vägen. Vi utökade också solcellsytan på våra hus till 6 000 kvm som producerade över 600 000 kilowattimmar solel, en ökning med 20 procent sedan 2020. Vi minskade energiförbrukningen med närmare 5 procent genom att kraftsamla, optimera och styra användningen bättre i våra fastigheter. Mitt mål är att Familjebostäder ska ligga i framkant för att bidra till ett hållbart Stockholm, med minskad klimatpåverkan och ökad sammanhållning. Jag ser vårt allmännyttiga uppdrag som en förutsättning för att på riktigt skapa ett hållbart Stockholm.
Allt är möjligt, men det beror i huvudsak på en sak: medarbetarna. De är tack vare våra medarbetare som vi kan fortsätta att förbättra servicen och utveckla bolaget varje dag. Vi gör det tillsammans - för att skapa en enklare vardag för våra hyresgäster.
Jonas Schneider, vd
Vår strategi för en hållbar utveckling
Familjebostäder vill vara ett föredöme för det hållbara samhällsbygget och arbetade vidare under året enligt vår strategi för hållbarhetsarbetet. Strategin ska genomsyra all verksamhet. För att nå bolagets mål krävs att hållbarhetsfrågorna finns med i alla beslut och åtgärder.
Vår affärsplan sträcker sig till och med 2023 och har nio övergripande mål inom fyra strategiska målområden; Stadsutveckling och förvaltningskvalitet, social hållbarhet och trygghet, klimat och miljö samt ledarskap och medarbetarskap. Bolaget har sedan 2018 arbetat utifrån en målstyrning som bygger på ett fåtal bolagsgemensamma och övergripande mål och gemensamma strategier för att nå målen. Affärsplanen har ett integrerat hållbarhetsperspektiv och alla bolagsmål har kopplingar till såväl Agenda 2030 som till bolagets egna väsentliga hållbarhetsfrågor.
Mål och resultat
Stadsutveckling och förvaltningskvalitet
En av våra väsentliga hållbarhetsfrågor är samhällsnytta och vårt viktigaste bidrag är att fortsätta ta ett stort ansvar för bostadsförsörjningen. Vi bygger och förvaltar hyresrätter vilket gör bostäderna tillgängliga för fler och alla våra bostäder förmedlas rättvist. Genom att arbeta för ekologiskt och socialt hållbara boendemiljöer skapar vi förutsättningar för minskade driftskostnader och växande fastighetsvärden som i sin tur är avgörande för fortsatta investeringar. Hållbarhet och affärsnytta går för oss hand i hand.
En av våra väsentliga hållbarhetsfrågor är samhällsnytta och vårt viktigaste bidrag är att fortsätta ta ett stort ansvar för bostadsförsörjningen. Vi bygger och förvaltar hyresrätter vilket gör bostäderna tillgängliga för fler och alla våra bostäder förmedlas rättvist. Genom att arbeta för ekologiskt och socialt hållbara boendemiljöer skapar vi förutsättningar för minskade driftskostnader och växande fastighetsvärden som i sin tur är avgörande för fortsatta investeringar. Hållbarhet och affärsnytta går för oss hand i hand.
| Mål 2021 | Utfall 2021 | |
|---|---|---|
| Antal färdigställda nya lägenheter | 800 | 706 |
| Serviceindex (%) | 82,3 | 82,5 |
| Överskottsgrad (%) | 46,6 | 46,5 |
Social hållbarhet och trygghet
För våra hyresgäster är upplevd trygghet i och utanför bostaden avgörande för trivsel och livskvalitet. Trygga bostadsområden är också ett av våra viktigaste bidrag till en socialt sammanhållen stad. Därför är trygghet en av Familjebostäders väsentliga hållbarhetsfrågor och ett av våra fyra strategiska målområden. Upplevd trygghet bidrar till en ökad tillit människor emellan, vilket skapar en ökad sammanhållning som stärker det gemensamma ansvarstagandet för bostadsområdenas utveckling.
På fastighetsnivå har vi ett starkt sikte på säkerhetsåtgärder för att minska risken att utsättas för brott och öka tryggheten i gemensamma utrymmen i och omkring husen. Vi arbetar också på individnivå för att öka tryggheten. Vi tar ett särskilt ansvar i vad vi kallar tyngdpunkter, vilket är bostadsområden med stora sociala utmaningar som leder till otrygghet. Här arbetar vi brett i samverkan med andra offentliga aktörer, näringsliv och civilsamhälle för att vända utvecklingen och öka tryggheten och den sociala hållbarheten.
| Mål 2021 | Utfall 2021 | |
|---|---|---|
| Trygghetsindex | 79,5 | 79,8 |
Klimat och miljö
Familjebostäders mål är att minska energianvändningen med 5 procent till 2023 och samtidigt minska våra utsläpp med 10 procent. Bolagets utsläppsmål mäter totala faktiska utsläpp och då vår yta växt genom nyproduktion och utomhustemperaturen krävt mer uppvärmning än tidigare år så ökade utsläppen under året.
För att nå målsättningen om ett 100 procent giftfritt och hälsosamt boende ställer vi krav på miljögodkända byggvaror i alla våra inköp. Det gäller både i förvaltningen av befintliga hus och i vår produktion av nya bostäder.
En viktig del av vårt arbete är att engagera våra hyresgäster för att minska klimatpåverkan. En förutsättning för detta är att fortsätta satsa på insamling av matavfall som rötas och genererar biogas. Målet är att 90 procent av våra hyresgäster ska kunna återvinna sitt matavfall 2023.
| Mål 2021 | Utfall 2021 | |
|---|---|---|
| Energianvändning kWh/kvm (Atemp) | 118,5 | 114,1 |
| Utsläpp koldioxid (ton CO2e) | 17 950 | 19 507 |
| Andel hushåll med tillgång till matavfall (%) | 75 | 77 |
Ledarskap och medarbetarskap
En hållbar framtid byggs på kunskap och genom modigt och tydligt ledarskap. Genom satsningar på ledarskap, medarbetarskap och företagskultur lägger vi grunden för en organisation som har kompetensen att hantera de komplexa utmaningar vi ställs inför. Omvärldens förändringstryck och konkurrens om kompetens ställer krav på ett starkt arbetsgivarvarumärke och ett attraktivt anställningserbjudande, en god arbetsmiljö och en ständig utveckling av våra arbetssätt.
| Mål 2021 | Utfall 2021 | |
|---|---|---|
| Medarbetarskapsindex | 83 | 83 |
| Ledarskapsindex | 86 | 86 |
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Samhällsnytta
Fokusområde: Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag med ett viktigt samhällsuppdrag – att bidra till en hållbar och affärsmässig utveckling av bostadsmarknaden i Stockholm. Ansvarstagande, transparens, trygghet och inkludering är ledord i utvecklingsarbetet.
Affärsmål: Antal färdigställda lägenheter, Serviceindex, Överskottsgrad, Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 11 Hållbara städer och samhällen, 12 Hållbar konsumtion och produktion.
Trygghet
Fokusområde: Utföra trygghetsskapande åtgärder i förvaltningen och genom samarbeten och samverkan med andra parter. Genomföra säkerhetslösningar som kameror och lås.
Affärsmål: Trygghetsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 10 Minskad ojämlikhet, 16 Fredliga och inkluderande samhällen.
Minskad klimat- och miljöpåverkan
Fokusområde: Minska bolagets klimat- och miljöpåverkan i projektutveckling och förvaltning av våra fastigheter. Tydliggöra klimat- och miljöarbetet för att öka medvetenhet och skapa delaktighet.
Affärsmål: Energianvändning, utsläpp koldioxid, andel hushåll med tillgång till matavfallsinsamling.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 7 Hållbar energi för alla, 13 Bekämpa klimatförändringarna, 15 Ekosystem och biologisk mångfald.
Medarbetare
Fokusområde: Arbeta med strategisk kompetensförsörjning för att profilera/attrahera, rekrytera, introducera och motivera/utveckla befintliga och nya medarbetare.
Affärsmål: Medarbetarupplevelse, Ledarskapsindex.
Vårt bidrag till Agenda 2030: 5 Jämställdhet, 8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt.
Agenda 2030 – FN:s globala mål
Familjebostäder bidrar till att Stockholm ska vara en hållbar stad och på så sätt bidra till att nå FN:s globala mål, formulerade i Agenda 2030. I den här hållbarhetsrapporten kan du se vilka globala mål som är aktuella för bolagets verksamhet.
Hållbarhetsrådet
Hållbarhetsarbetet förutsätter ett samarbete mellan bolagets olika verksamheter. Det finns behov av att skapa strukturer för erfarenhetsåterföring och analys. Hållbara lösningar kräver ofta nya idéer och uppföljning av effekter. Ett hållbarhetsråd bildades 2020 och träffas 3-4 gånger per år. Rådet består av medarbetare från samtliga av bolagets verksamheter och är ett öppet forum där den som vill får delta. Syftet med rådet är att vara ett forum för samverkan och kunskap i hållbarhetsfrågor. Under året bjöds interna och externa talar in för erfarenhetsutbyte och inspiration.
Systematiskt arbete mot fusk
Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt hög och det är viktigt att våra hyresrätter förmedlas till stockholmarna på ett rättvist sätt. Arbete mot olaglig andrahandsuthyrning stärktes under året. Genom initiativet Rättvist byggande bidrog vi till att minska fusk och oegentligheter i byggbranschen.
Andel kontrollerade kontrakt vid bostadsuthyrning
5 %
Påbörjade utredningar av olaga andrahand
242
Friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand
82
Uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden
39
En korrekt och rättvis uthyrning
Familjebostäders hyresrätter förmedlas av Bostads-
förmedlingen i Stockholm. Bostäderna förmedlas efter kötid genom ett transparent och rättvist system. Utöver det behöver hyresgästen uppfylla ett antal kriterier för att kunna teckna ett hyreskontrakt. Kriterierna är bland annat till för att säkerställa att hyresgästen har rätt till en hyresrätt och att personen har råd att betala hyran.
För att vara säker på att alla kontroller har genomförts i uthyrningsprocessen är det alltid två uthyrare som skriver på hyresavtalet, där den ena intygar att rutinerna följts. Utöver det görs en årlig kvalitetskontroll av ett antal hyreskontrakt.
Oriktiga hyresförhållanden
Familjebostäder bedriver ett aktivt arbete för att upptäcka och minimera oriktiga hyresförhållanden, det vill säga svarthandel med hyresavtal, skenbyten, olovliga andrahandsupplåtelser med mera. Två medarbetare arbetar heltid med detta och under året förstärktes gruppen med ytterligare en medarbetare.
Vid ansökningar om lägenhetsbyten görs fördjupade kontroller för att motverka handel med kontrakt och så kallade skenbyten. Vårt arbete resulterade i att totalt 82 lägenheter frigjordes för uthyrning via Bostadsförmedlingen under 2021. Oriktiga hyresförhållanden i kombination med dagens bostadsbrist bidrar till såväl en skev bostadsmarknad som ockerhyror, men det skapar också otrygghet för både andrahandshyresgäster och omkringboende som inte känner igen sina grannar.
Intern kontroll av uthyrningen
Under året granskade bolaget processen för uthyrning av bostäder för att säkerställa att våra rutiner efterlevs och att Bostadsförmedlingen genomför beslutade kontroller . Granskningen omfattade bostäder som förmedlats via Bostadsförmedlingen samt via vår interna kö under perioden juni 2020-maj 2021. Resultatet visar att kontroller genomförts i enlighet med upprättade rutiner och den interna kontrollen är därmed tillräcklig. Ett utvecklingsområde är manuell lagring av underlag, som idag sker i en för stor omfattning.
Rättvist byggande
Familjebostäder är verksam i en bransch med stora projekt och långa värdekedjor där stockholmarna är slutkund. Det finns risk för mutor och korruption i värdekedjan och byggbranschen är en utsatt marknad. För att minska risken för att människor ska utnyttjas och för att oärliga företag ska tjäna pengar på felaktiga grunder är Familjebostäder med i initiativet Rättvist byggande. Det är ett samarbete mellan fastighetsbolag i Stockholms stad, ett flertal tillsynsmyndigheter och branschorganisationer: Familjebostäder, Micasa, SISAB (Skolfastigheter i Stockholm), Stockholmshem och Svenska Bostäder samt Ekobrottsmyndigheten, gränspolisen, Skatteverket, Arbetsmiljöverket, Stockholms Byggmästareförening och Fair Play Bygg.
Sedan starten 2017 har 120 oannonserade kontroller genomförts och över 1 400 leverantörer kartlagts inom ramen för Rättvist byggande. Resultatet visar misstänkt svart arbetskraft, ogiltiga ID-handlingar och upp till 40 procent oanmälda underentreprenörer. Under 2021 expanderade Rättvist byggande, så att fler aktörer kan ansluta. Ny huvudman är branschorganisationen Byggherrarna. Under 2021 genomfördes totalt 11 arbetsplatskontroller på Familjebostäders byggarbetsplatser. Vid kontrollerna identifierades ett flertal brister, som gäller såväl avtalsbrott som lagbrott. Avtalsbrott framförs till huvudentreprenören medan lagbrott polisanmäls eller rapporteras till ansvarig tillsynsmyndighet. Totalt för bolagen tillsammans genomfördes 54 arbetsplatskontroller, jämfört med 30 kontroller 2020.
Hållbar leverantörskedja
Familjebostäder köper varje år produkter och tjänster för drygt två och en halv miljarder och hållbarhet är en viktig del i vår inköpsprocess. Bolaget arbetar efter en så kallad kategoristyrd inköpsprocess, som skapar goda förutsättningar för hållbara inköp och effektiva avtalsuppföljningar genom nära samarbete mellan bolagets avdelningar och enheter.
Upphandlingar sker enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). I upphandlingarna ställer bolaget krav för att minska negativa effekter på miljö och social hållbarhet. Det ställs exempelvis krav på ett aktivt miljöarbete i enlighet med ISO 14001:2015 eller motsvarande genom byggvarubedömningen, på socialt ansvarstagande som att leverantören ska erbjuda goda arbets- och anställningsvillkor fria från diskriminering samt tillhandahålla praktikplatser och tillfälliga anställningar. Just praktikplatser och tillfälliga anställningar var svårt att få till för vissa av våra entreprenörer under året med anledning av covid-19.
Vi siktar hela tiden på att utveckla och förbättra vårt hållbarhetsarbete och ett fokusområde som vi jobbat aktivt med några år är kravställningen gentemot leverantörer och entreprenörer som i sin tur genererar hållbara val för våra kunder. Alla som företräder våra leverantörer, såväl medarbetare som entreprenörer, är med och påverkar hur vårt bolag uppfattas. För att säkerställa ett förtroendefullt och enhetligt bemötande har bolaget tagit fram riktlinjer för uppträdande hos kund, som ska följas av samtliga entreprenörer.
Bevakning av leverantörer
Familjebostäder är en stor inköpare av varor och tjänster, främst inom byggentreprenad, drift och underhåll. Bolaget gör regelbundet seriositetskontroller och är även anslutet till en automatiserad bevakningstjänst där våra aktiva leverantörer kontrolleras regelbundet mot bland annat Skatteverket, Bolagsverket och Svensk Handel. Avvikelser flaggas upp internt och hanteras löpande vid behov.
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Andel medarbetare utbildade i antikorruption (%) | 100 | 100 |
| Andel kontrollerade kontrakt vid bostadsuthyrning (%) | 5 | 5 |
| Antal påbörjade utredningar av olaga andrahand | 242 | 257 |
| Antal avslutade utredningar av olaga andrahand | 84 | 76 |
| Antal friställda lägenheter till följd av utredningar om olaga andrahand | 82 | 72 |
| Antal uppsagda avtal avseende oriktiga hyresförhållanden som hänskjutits till hyresnämnden | 39 | 26* |
| Total inköpsvolym (mdkr) | 2,59 | 2,61 |
| *Nytt mätetal från 2020. |
Kommunikation kring anti-korruption
Familjebostäder har etablerade arbetssätt för att minska risken för fusk och oegentligheter. De största riskerna kopplat till korruption är mottagande av otillbörlig förmån (tagande av muta) vilket kan uppstå i situationer med såväl hyresgäster som leverantörer. Risken för tagande av muta lyfts fram i bolagets väsentlighets- och riskanalys. Stockholms stads riktlinjer om mutor och representation har förtydligats i bolagets riktlinjer för intern- och extern representation och finns att läsa på intranätet. Bolagets chefer uppdateras årligen om gällande regler i samband med ledarforum. Inga gåvor tas emot av leverantörer, vilket kommuniceras via en julhälsning inför julen – både externt till alla leverantörer och internt till alla medarbetare
Kontroll av leverantörer
Under året gjordes en avtalsuppföljning genom att en enkät skickades ut till omkring 70 procent av våra strategiska avtalsleverantörer med frågor om exempelvis beställningar, leverans och avtalsvillkor. Svaren kommer att sammanställas i en rapport senare under året och uppföljning kommer därefter att ske av ett urval av relevant leverantörer/avtal. De kvalitativa delarna i respektive avtal följs upp av avtalsansvariga runt om i bolaget. Detta görs löpande under året på olika former av möten.
Utöver den riktade uppföljningen som kopplar till avtal och krav så genomför Miljöenheten årliga uppföljningar av ställda miljökrav. Uppföljningen av konsultkostnader pågick även under 2021 och i rapporten framgår exempelvis antal upphandlade konsulter, belopp per kategori samt avdelning/enhet och snittpriser. Rapporten föredras för ledningsgruppen i slutet av varje år.
Bolaget har därtill en automatiserad funktion som innebär att fakturor överstigande 500 000 kronor passerar en kontroll för att säkerställa att summan är korrekt, innan fakturan skickas för attest. Samma kontroll utförs av fakturor som avser kostnader som är svåra att bedöma om de är avdragsgilla, exempelvis representation, medlemsavgifter, konferenser och liknande. Syftet är att säkra att regelverk och lagstiftning efterlevs. Samtliga betalningar passerar dessutom en automatiserad bevakningstjänst för kontroll av att leverantören sköter sig och sina åtaganden samt för att förhindra felaktiga betalningar, dubbelbetalningar och bluffakturor.
Mänskliga rättigheter
Familjebostäder har ett aktivt arbete för jämställdhet, icke-diskriminering och mångfald och genom systematiska riskbedömningar får vi en bild över var i bolagets det är störst risk att krav inte efterlevs. Vi ska motverka kränkande särbehandling och sexuella trakasserier på arbetsplatsen, i kontakten med våra kunder och i samarbeten med externa aktörer. Bolagets riktlinjer mot kränkande särbehandling beskriver hur anmälan och hantering av avvikelser på arbetsplatsen ska hanteras. Riktlinjerna finns tillgängliga för alla medarbetare på intranätet samt att bolagets arbetsmiljöansvarig kontinuerligt är ute och pratar med medarbetare och chefer.
Företagskulturen är en viktig del i att få medarbetare att våga lyfta utmaningar och utsatthet. Vi eftersträvar en kultur där medarbetarna känner sig trygga att lyfta agerande som strider mot vår värdegrund. I årets medarbetarenkät frågar vi efter medarbetarnas upplevelser och kunskap om lika rättigheter och möjligheter. Resultatet visar att 84 procent av alla medarbetare vet var de ska vända sig om de utsatts för någon form av kränkande särbehandling, sexuella trakasserier eller repressalier.
En långsiktigt hållbar ekonomi skapar förtroende
En betydande andel nyproduktion med god lönsamhet, bra service till våra kunder och en hög kvalitet i våra bostäder skapar förutsättningar för en långsiktigt hållbar ekonomi. Det gör det möjligt att förvalta och underhålla våra fastigheter och göra nya investeringar i ombyggnation och nyproduktion.
Ekonomiska förutsättningar
Familjebostäder är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Stockholm stad. Verksamheten bedrivs utifrån affärsmässiga principer enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag (2010:879). Bolagets ekonomiska värde genereras av hyresintäkter och värdet på våra fastigheter. Fastigheterna är en del av stadens och stockholmarnas samlade förmögenhet. Vårt uppdrag är att bygga och förvalta attraktiva hyresrätter och ge god service till våra hyresgäster. En lönsam utveckling av våra fastigheter, tillkommande intäkter genom nyproduktionen, en stark balansräkning och goda hyresgästrelationer ger goda förutsättningar för det.
Avkastning och ekonomisk utveckling
Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp varje år utifrån totalavkastning. Effektiviteten i vår fastighetsförvaltning mäts genom överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i förhållande till våra intäkter. Bolagets mål är en effektiv förvaltning tillsammans med en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Bolagets totalavkastning uppgick 2021 till 12,9 (6,1) procent. Direktavkastningen uppgick till 2,0 (2,3) procent och avkastning på det totala kapitalet uppgick till 4,1 (2,6) procent. Det är i linje med bolagets långsiktiga mål. Överskottsgraden uppgick till 46,5 (50,4). En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd samt genomföra planerad ny- och ombyggnation. Överskottsgraden bibehålls och utvecklas genom fokus på såväl hyresintäkter som vakanser samt en kostnadseffektiv verksamhet. Utdelning till ägaren sker i enlighet med Allbolagstiftningen 3§ och under 2021 stannade i princip hela bolagets resultat i bolaget för att investera i nya och befintliga bostäder.
Investeringar i egna fastigheter
Den övergripande ambitionen är att ha en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Lönsamma investeringar i nyproduktion, som skapar värdetillväxt, är en av förutsättningarna för att kunna möta det underhållsbehov som finns i det befintliga beståndet. Att utveckla fastighetsportföljen genom att investera i ny- och ombyggnation är i sig också en del av bolagets uppdrag och strategi för att bidra till bostadsförsörjningen i Stockholm. Investeringsvolymen är fortsatt hög och uppgår 2021 till 1 229 mnkr i nyproduktionen och 343 mnkr i ombyggnad samt underhåll. Investeringar i nyproduktion samt ombyggnad sker med marknadsmässiga avkastningskrav med eget och upplånat kapital. Familjebostäder investerar löpande i befintligt fastighetsbestånd utifrån en långsiktig underhållsplan. Investeringarna är viktiga för att bibehålla fastigheternas värde och för att tillgodose hyresgästernas behov. När vi underhåller våra fastigheter prioriterar vi de insatser vi gör utifrån myndighetskrav, energibesparingsåtgärder och åtgärder som ökar tryggheten i våra bostadsområden. Bolagets positiva kassaflöde från den löpande verksamheten bidrar till investeringskraften och finansierar större delen av investeringar i befintligt bestånd.
| Fastighetsbeståndet (mnkr) | 2021 | 2020 |
|---|---|---|
| Verkligt värde vid årets början | 44 747 | 41 642 |
| Köp | 0 | 0 |
| Försäljning | -333 | 0 |
| Investeringar i nyproduktion | 1 229 | 1 148 |
| Investeringar i befintligt bestånd | 343 | 316 |
| Orealiserade värdeförändringar | 5 162 | 1 641 |
| Verkligt värde vid årets slut | 51 148 | 44 747 |
Fastigheternas värde och värdeförändring
En del av bolagets ekonomiska värde avser värdeförändring i fastighetsbeståndet. Det värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetoden. Marknadsvärdet per 31 december 2021 uppgick till 51 148 mnkr (44 747) inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. Det är en ökning med 14,3 procent jämfört med 2020. Värdeökningen i befintligt fastighetsbestånd uppgick till 10,2 procent. Fastighetsbeståndet värderades med ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 2,8 procent (3,1). Det är en sänkning med 0,3 procentenheter jämfört med föregående årsskifte.
Den orealiserade värdeförändringen för helåret uppgick till 32 150 mnkr (26 716). Satsningen på nyproducerade hyresrätter gav positiva värdeförändringar under 2021.
I befintligt bestånd bidrog både driftnettoförbättringar samt sänkta avkastningskrav till värdeökningen. Marknadsvärdet har ökat från 23 934 kr/kvm till 33 049 kr/kvm över en femårsperiod.
Hyresutveckling och driftnettoutveckling
Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med hyresgästföreningen. 2021 höjdes hyran med 1,75 procent från den 1 mars vilket motsvarar en hyreshöjning på 128 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 65 kvm. Förhandlingen med hyresgästföreningen avseende hyresutveckling för 2022 är avslutad och innebär en hyreshöjning med 1,8 procent från 1 februari 2022.
Driftskostnaderna uppgår till 872 mnkr (772). Ökningen avser främst klimatrelaterade variationer där en kallare vinter bidrog till ökade kostnader. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader minskade i motsvarande grad med knappt 5 procent och uppgår till 1 000 mnkr (1 050). Familjebostäders bostadsbestånd är fullt uthyrt.
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Årets resultat efter skatt (mnkr) | 573 | 333 |
| Direktavkastning (%) | 2,0 | 2,3 |
| Avkastning på totalt kapital (%) | 4,1 | 2,6 |
| Synlig soliditet (%) | 56,1 | 55,8 |
| Justerad soliditet (%) | 70,5 | 69,0 |
| Marknadsvärde (mnkr) | 51 148 | 44 747 |
| Driftnetto (kr/m2) | 679 | 772* |
| * Inkluderar en försäkringsersättning för brand i en tvättstuga i Rinkeby 2019. |
Förvärv och försäljningar
I slutet av förra året tecknades avtal om försäljning av två fastigheter med tillträde under 2021. Under 2021 avyttrades och tillträddes ytterligare fem fastigheter. Fem fastigheter avser ombildning till bostadsrätt och två avser försäljning till annan fastighetsägare. Totalt omfattar avyttringarna 232 lägenheter och en tomträtt. Ytterligare en fastighet är föremål för ombildning till bostadsrätt, Ytterskär 1 med tillträde kvartal 1, 2022.
Finansiering
Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Verksamheten finansieras med eget kapital och med trygg finansiering genom lån via Stockholms stads internbank. Familjebostäder är finansiellt starka och står på en stabil grund med justerad soliditet 70,5 procent och 15 procent belåningsgrad. Det skapar möjlighet att investera i befintligt bestånd och nya bostäder med bibehållen god finansiell ställning.
02. Vårt samhällsuppdrag
Nu går vi vidare till nästa kapitel
